Законопроект предлагает комплекс мер, как стимулирующего, так и административного характера, который направлен на создание условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве, а также меры по решению проблем тех граждан, которые уже пострадали от деятельности недобросовестных застройщиков.

Как уточнил зампред комитета по собственности Евгений Богомольный целесообразно «целесообразно поддержать» внесение следующих изменений, поскольку они позволят существенно усилить защиту имущественных прав граждан – участников долевого строительства, расширить сферу применения Федерального закона № 214-ФЗ и способствовать исключению иных, гораздо более рискованных для граждан механизмов привлечения средств для финансирования жилищного строительства:

1. Дополнение Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нормой, согласно которому предоставленный застройщику для строительства многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости земельный участок считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. При этом такой залог прекращается после представления застройщиком в орган по государственной регистрацию прав на недвижимое имущество, передаточных актов и иных документов, подтверждающих факт передачи квартиры участнику долевого строительства;

2. Внесение корреспондирующих норм в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Установление административной ответственности за привлечение денежных средств для строительства жилья в порядке, не предусмотренном Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) в виде штрафа за каждого гражданина, чьи средства привлечены, в размере от 20 000 до 50 000 р. на должностных лиц и от 500 000 до 1 000 000 р. – на юридических лиц.

4. Освобождение от уплаты обложения НДС услуги застройщика, заключившего с гражданином в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве, что вместе с усилением административной ответственности будет стимулировать застройщиков воздержаться от поиска путей «оптимизации» налогообложения и использования теневых, рискованных для граждан – вкладчиков и коррупционно опасных схем финансирования строительства. При доработке законопроекта ко второму чтению необходимо уточнить, что освобождение застройщика от уплаты НДС не должно распространяться на объекты производственного назначения.

5. Введение дополнительных категорий юридических лиц, на которых распространяется понятие «застройщик», а следовательно и сфера действия Федерального закона № 214-ФЗ - лиц, имеющих земельные участки на праве субаренды, на праве постоянного бессрочного пользования, по договору аренды либо субаренды на срок менее 1 года с условием обязательной государственной регистрации таких договоров.

Полагаю, что законопроект целесообразно дополнить нормой, прямо запрещающей использование такой схемы привлечения средств граждан как купля-продажа векселей с возможностью его погашения путем приобретения квартиры, а также иных способов привлечения средств граждан на этапе строительства, кроме договоров долевого участия. С учетом указанного предложения, по мнению Комитета по собственности, следует воздержаться от исключения положения части 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ о том, что этот закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

II. Законопроект предусматривает внесение ряда изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».

В частности, предлагается ввести обязательную процедуру продажи земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, или права аренды такого участка, а также объекта незавершенного строительства застройщика, признанного банкротом, с обременением нового собственника обязательствами перед гражданами – участниками жилищного строительства. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено преимущественное право органа государственной власти такого субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления муниципального образования на приобретение указанного земельного участка (права аренды на него) и расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Предлагаю не поддерживать внесение указанных изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и считать необходимым при доработке ко второму чтению исключить соответствующую статью из законопроекта по следующим основаниям:

1. Возложение на покупателя объекта долевого строительства обременений по исполнению обязательств перед гражданами, вытекающих из договора, заключенного иным лицом, противоречит положениям статьи 35 Конституции Российской Федерации и статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации в части прав собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.

2. Установление преимущественного права субъекта Российской Федерации и муниципального образования на выкуп объекта долевого строительства не соответствует положениям пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации в части равенства участников гражданских правоотношений независимо от формы собственности и гражданско-правовой формы.

3. Положение законопроекта об обременении нового собственника объекта незавершенного строительства обязательствами только перед гражданами – вкладчиками средств в этот объект, но не перед другими кредиторами нарушает права последних, так как влечет за собой уменьшение конкурсной массы должника. Необходимо отметить, что такими кредиторами могут быть и граждане – участники долевого финансирования иного объекта незавершенного строительства. Таким образом указанное положение законопроекта не согласуется со статьей 19 Конституции Российской Федерации о равенстве всех перед законом.

4. Комитет по собственности также обращает внимание, что редакция статей 110 и 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» была изменена вступившим в силу Федеральным законом от 30 декабря 2008 года № 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», в то время как в законопроекте указанные изменения не учтены.

С учетом вышеизложенного, предлагается рекомендовать Государственной Думы принять законопроект в первом чтении при условии исключения при подготовке законопроекта ко второму чтению статьи о внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».